Conformità edilizia di un’immobile

L’IMPORTANZA DI VERIFICARE LA CONFORMITÀ EDILIZIA IN CASO DI UNA COMPRAVENDITA.

Sono molti gli aspetti che possono creare problemi in una compravendita; uno di questi è sicuramente la conformità urbanistica ed edilizia, in quanto, determina o meno, la commerciabilità del bene.

Per contrastare l’abusivismo edilizio, la Legge attualmente in vigore prescrive che, pena la nullità dell’atto, non è possibile vendere o acquistare immobili che non siano conformi dal punto di vista edilizio.

Ecco come verificare la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile.

CONFORMITÀ CATASTALE NON VUOL DIRE CONFORMITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA.

Diversamente da quanto si pensi, ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il Catasto, ma solo il titolo edilizio depositato nel Comune o nel Municipio di riferimento.

La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova ed il titolo abilitativo (progetto approvato dal Comune e depositato presso l’ufficio tecnico) con cui è stato realizzato o modificato lo stesso.

I titoli abilitativi possono essere i seguenti:

Licenza edilizia: per gli edifici edificati tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977 con la Legge 1150

Concessione edilizia: per gli edifici edificati tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003 con la Legge 10

Permesso di Costruire: per gli edifici edificati dopo il 30.06.2003 con il Testo Unico DPR380/01

Altri titoli per interventi minori: DIA, SCIA

Oltre ai titoli sopra menzionati, anche i condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista edilizio quando viene rilasciata dal comune, a seguito della richiesta di regolarizzazione di abusi edilizi, la Concessione in sanatoria.

I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994 e nel 2003.

Nella fattispecie il Comune di Roma, per edifici realizzati ante 1942, ed in mancanza di altri titoli, riconosce come documento attestante la preesistenza le planimetrie catastali di impianto del 1939/1940.

Il Regolamento edilizio del Comune di Roma del 1934 (ancora vigente) prescriveva già la necessità di ottenere licenza edilizia per le nuove costruzioni.

IL COMPITO DEL NOTAIO.

Nell’atto di compravendita, il notaio è obbligato ad indicare gli estremi del titolo abilitativo che ha permesso la realizzazione o la modifica dell’immobile fatte salve le seguenti eccezioni:

  • per gli immobili precedenti al 1942, purché l’immobile non sia stato interessato da interventi edilizi negli anni successivi, non vi sono problemi in quanto non era entrata ancora in vigore la Legge urbanistica che obbligava la presentazione della Licenza edilizia
  • per gli immobili realizzati prima del 1° settembre 1967non è necessario inserire nell’atto notarile gli estremi della Licenza edilizia

Come accennato, la prima legge urbanistica è del 1942 e da quell’anno sino al 1967, sono state rilasciate moltissime Licenze edilizie.

Il fatto che i notai non siano obbligati ad inserire nell’atto gli estremi del titolo abilitativo per gli immobili antecedenti al 1° settembre 1967, non esclude che possa sussistere un rischio di abusivismo pertanto, è necessario verificarne comunque la conformità urbanistica.

Quindi fai attenzione a non confondere la conformità urbanistica con la commerciabilità dell’immobile.

COME VERIFICARE LA REGOLARITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA DI UN IMMOBILE.

In linea di principio, per verificare la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo che dovrebbe verificare tutti i titoli abilitativi nel tempo ottenuti dalla costruzione fino al momento della verifica.

Una volta in possesso di tutta la documentazione reperita in comune (tavole grafiche, relazioni, documentazione fotografica, etc…), si dovrà verificare accuratamente la presenza o meno di difformità (tramezzi spostati, finestre o porte tamponate, chiusura di balconi, etc…).

Le verifiche possono dare esiti differenti:

  • Verifiche con esito positivo: l’immobile risulta conforme con il titolo abilitativo rilasciato dal Comune.
  • Verifiche con esito negativo: l’ immobile non risulta conforme con il titolo abilitativo rilasciato dal Comune. In questi casi, prima di procedere con la compravendita di un immobile, si dovrà regolarizzare l’abuso presentando una pratica edilizia in sanatoria.

Attenzione: non è sempre possibile sanare gli abusi e in questo caso sarà necessario riportare lo stato di fatto come nell’ultimo progetto autorizzato dal Comune.

Nei casi più complessi, dove le opere abusive hanno previsto la realizzazione di aumenti di volume e/o superficie, l’iter da seguire prevede la verifica preliminare della possibilità di sanare l’abuso e la successiva presentazione della sanatoria onerosa.

Gli edifici del tutto abusivi, generalmente difficilmente sanabili, potrebbero risultare del tutto invendibili.

CHI È RESPONSABILE DEL CONTROLLO SU EVENTUALI ABUSI EDILIZI?

Una recente sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e quindi il notaio non ha l’obbligo di verificare che la dichiarazione sia vera.

Anche l’Agenzia Immobiliare non ha alcun obbligo né responsabilità sulla effettiva presenza o meno di abusi.

Quindi, la responsabilità è e rimane del venditore fino a quando l’immobile non sarà venduto; con la formula presente nei rogiti “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, l’acquirente erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie.

In conclusione, se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo abilitativo non potrà essere venduto mentre in caso di abusi minori, potrà essere venduto con l’acquisizione da parte dell’acquirente, della responsabilità