Con la riforma del condominio si devono fare i conti con l’esistenza di un diritto “codificato” al distacco, in contrasto con disposizioni comunitarie, nazionali e regionali.
Il riscaldamento è tra le più rilevanti, se non la più consistente, voce di spesa del bilancio familiare: di qui non solo l’interesse per l’argomento ma anche l’elevata conflittualità in ambito condominiale. Per tale ragione, nei giorni successivi all’approvazione della Riforma del Condominio (Legge 11.12.2012 n. 220), i media hanno amplificato il tema del distacco dal riscaldamento centralizzato, sebbene l’argomento non abbia alcuna connotazione di novità e nemmeno, ormai, di fattibilità e convenienza, come ben sanno gli operatori del settore. Il legislatore, infatti, ponendosi in controtendenza rispetto a tutta la più recente normativa sulle prestazioni energetiche degli edifici, ha semplicemente codificato un orientamento giurisprudenziale che si era consolidato negli anni, su presupposti tecnici e normativi superati.
La Riforma del condominio introduce un ultimo, nuovo comma, all’art. 1118 del Codice Civile, in base al quale il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso è previsto che il rinunziante concorra al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
BASTA DIMOSTRARE L’ASSENZA DI SQUILIBRI DI FUNZIONAMENTO. Nell’ambito dei lavori parlamentari era stata inizialmente proposta e approvata una diversa formulazione della norma che prevedeva, quale presupposto del distacco, l’esistenza di problemi tecnici dell’impianto condominiale, non risolti dal Condominio nell’arco di una intera stagione di riscaldamento e, di conseguenza, una inadeguata erogazione di calore nell’appartamento del condomino interessato. Nella formulazione finale, il legislatore ha optato invece per un recepimento tout court del diritto al distacco dal centralizzato, così come già configurato dalla giurisprudenza: il solo presupposto richiesto (peraltro non così scontato da attestare da parte del tecnico) continua ad essere l’assenza di squilibri di funzionamento o di aggravi di spesa per gli altri condomini.
salvaguardia delle stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio: il tutto con una delibera che deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e i due terzi del valore dell’edificio.